2022/11/2

区分所有法改正案の検討について

現在、国においては、区分所有法の改正が検討されている。 これは、マンションの老朽化対策のためである。 マンションの老朽化対策のために現行制度では、 �@建物を解体して新しく建て直す「建替え」 �A敷地を含めて売却し所有者に資金を分配して再生する「敷地売却」 上記の２つの手法がある。 これに、３番目として �B専有部分の骨格を変えずに内外装や設備、間取りなどを変える「大規模改修」が検討され始めたと言いうことです。 要するに、従前の屋上防水や外壁塗装などの「共用部分」に対する大規模修繕に加え、専有部分も同時に大幅にリノベーションするということです。 政府は、既に建て替えの要件を現行の「５分の４」から「４分の３」などに下げる案を提示済みであるが、さらに専有部分のリノベーションも含んだ「大規模改修」を「５分の４」などでできるように改正（建て替えの要件が４分の３でできるようになれば「４分の３」も検討）するというものである。 現行上、エレベーターや廊下、外壁などの共用部分だけの修繕の要件は「過半数」又は「４分の３」を必要とするが、これに個人が所有する「専有部分」を含めた「大規模改修」をするとなると全員の賛成が必要となる。 共用部分のみの修繕工事の場合は、毎月徴収する「修繕積立金」で対応しているマンションが大部分であるが、専有部分も含んだ「大規模改修」のための積立金に対応している管理組合は殆どない状況である。 建物の骨格を残す大規模改修は、建替えより工事金額を抑えることができる。建て替えの場合、所有者１世帯当たりの平均負担額は１１００万円ほどと言われている。要件の厳しさや資金面の問題で全国の建替え件数は、国交省によると２０２１年度は７件しかなかったと言われている。 建築技術が高度化した現在においては、耐震補強も可能である。所有者が決断しやすい手法を法律的に整備することが必要であり、「大規模改修」は、この意味においても画期的と考えられる。 但し、「要件の緩和」だけでは不十分である。国交省によれば、共用部分のためだけの「修繕積立金」だけでも計画通りに積み立てられていないマンションは３５％に達していると言われている。 要件が緩和されても資金がなければ住民（組合員）の合意を得ることはできない。 その意味で、今後、補助金や税制優遇の支援も必要となってくると考える。

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